Yozgat Ortaklığın Giderilmesi Davası kapsamında en sık karşılaşılan anlaşmazlıklardan biri, paydaşların bir kısmı ortak taşınmazın satılmasını isterken diğerlerinin satışa karşı çıkmasıdır. Miras kalan evler, tarım arazileri, arsalar ve ortak mülkiyete konu diğer taşınmazlar üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olması, kullanım ve tasarruf konularında farklı beklentilerin ortaya çıkmasına neden olabilmektedir.
Özellikle aileden kalan taşınmazlarda bazı mirasçıların mülkü korumak, diğerlerinin ise kendilerine düşen payın ekonomik karşılığını almak istemesi doğal olarak uyuşmazlık yaratabilmektedir. Ancak ortak mülkiyet ilişkisinde bir paydaşın satışa karşı çıkması, diğer paydaşların paylaşma isteme hakkını her durumda ortadan kaldırmaz. Aktaş Hukuk Bürosu olarak Yozgat’ta bu tür uyuşmazlıklarda hak sahiplerinin mülkiyet durumlarını ve kanunen başvurabilecekleri yolları değerlendiriyoruz.
Tek Bir Paydaşın Ortaklığın Giderilmesini İstemesi Mümkün müdür?
Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi, paylı mülkiyette paylaşma isteme hakkına ilişkin temel düzenlemeleri içermektedir. Kural olarak her paydaş, kanundan veya geçerli hukuki ilişkilerden kaynaklanan sınırlamalar bulunmadıkça paylaşma talebinde bulunabilir.
Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi için bütün paydaşların dava açılması konusunda anlaşması her durumda zorunlu değildir. Bununla birlikte paylaşma hakkının kullanılması bazı özel koşullara, sözleşmesel sınırlamalara veya kanuni düzenlemelere tabi olabilir.
- Taşınmazın mülkiyet türü belirlenmelidir.
- Bütün paydaşlar ve pay oranları tespit edilmelidir.
- Paylaşma istemini sınırlayan hukuki durumlar araştırılmalıdır.
- Dava şartı arabuluculuk süreci değerlendirilmelidir.
- Aynen paylaşmanın mümkün olup olmadığı incelenmelidir.
Aktaş Hukuk Bürosu olarak başvurularda öncelikle paylaşma hakkının hukuki dayanağını ve taşınmaz üzerindeki kayıtları inceliyoruz. Böylece uyuşmazlığın yalnızca taraflar arasındaki anlaşmazlıktan mı, yoksa ayrıca çözülmesi gereken mülkiyet sorunlarından mı kaynaklandığını belirlemeye çalışıyoruz.
Satışa Karşı Çıkan Hissedarın Hangi Hakları Bulunur?
Paydaşlardan birinin taşınmazı satmak istememesi, onun hukuki haklarının bulunmadığı anlamına gelmez. Satışa karşı çıkan paydaş, taşınmazın aynen taksime uygun olduğunu ileri sürebilir, mülkiyet kayıtlarına ilişkin iddialarını açıklayabilir veya değerleme işlemlerine ilişkin hukuki haklarını kullanabilir.
Ancak yalnızca taşınmazın satılmasını istememek, mahkemenin kanuni koşullar gerçekleştiğinde satış yoluyla paylaşmaya karar vermesini tek başına engellemez.
- Aynen taksim olanağının incelenmesini istemek mümkündür.
- Tapu ve pay oranlarına ilişkin uyuşmazlıklar ileri sürülebilir.
- Değerleme işlemlerine ilişkin usulüne uygun itirazlar yapılabilir.
- Arabuluculukta satış dışındaki paylaşma yöntemleri önerilebilir.
- Satış aşamasında kanunun tanıdığı katılım hakları kullanılabilir.
Paydaşların korunması, yalnızca satışın engellenmesiyle sınırlı değildir. Taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesi, pay oranlarının doğru hesaplanması ve işlemlerin hukuka uygun yürütülmesi de önem taşımaktadır.
Arabuluculuk Görüşmelerinde Satış Dışında Anlaşma Sağlanabilir mi?
Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması, kanuni düzenleme kapsamında dava şartıdır. Bu süreç, paydaşların mahkeme kararı olmadan uygulanabilecek paylaşma yöntemlerini değerlendirmelerine olanak sağlayabilir.
Örneğin bir hissedarın taşınmazı devralması ve diğer paydaşlara paylarına karşılık ödeme yapması üzerinde anlaşılabilir. Birden fazla taşınmazın bulunduğu durumlarda da taşınmazların farklı paydaşlara bırakılması değerlendirilebilir. Ancak anlaşmanın hukuki geçerliliği ve tapu işlemleri bakımından yerine getirilmesi gereken koşullar ayrıca incelenmelidir.
- Taşınmazın bir paydaş tarafından devralınması görüşülebilir.
- Bedelin taksitle veya belirli tarihte ödenmesi değerlendirilebilir.
- Payların hukuka uygun biçimde devredilmesi kararlaştırılabilir.
- Birden fazla taşınmaz arasında paylaşım önerileri hazırlanabilir.
- Anlaşma hükümlerinin belirli ve uygulanabilir olması sağlanmalıdır.
Aktaş Hukuk Bürosu olarak arabuluculuk görüşmeleri öncesinde uyuşmazlığın hukuki niteliğini değerlendiriyor ve müvekkillerimizin tekliflerin sonuçlarını anlamalarına önem veriyoruz.
Mahkeme Satışa Hangi Durumlarda Karar Verebilir?
Ortaklığın giderilmesi davalarında aynen taksim ve satış yöntemleri, ilgili hukuk kuralları çerçevesinde değerlendirilir. Taşınmazın hukuken veya fiilen bölünmeye elverişli olmaması, bölünmenin önemli değer kaybına neden olması veya başka kanuni koşulların bulunması hâlinde satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.
Özellikle tek bağımsız bölümden oluşan konutlar bakımından aynen taksim çoğu durumda güç olabilir. Buna karşılık tarım arazileri, arsalar veya birden fazla bağımsız bölümü bulunan yapılar yönünden özel kanuni düzenlemelerin ve teknik özelliklerin incelenmesi gerekir.
- Taşınmazın fiziksel bölünebilirliği araştırılır.
- İmar ve tarım arazilerine ilişkin sınırlamalar değerlendirilir.
- Aynen taksimin ekonomik sonuçları incelenir.
- Kat mülkiyeti yoluyla paylaşma olasılığı gerektiğinde ele alınır.
- Satış koşullarının oluşup oluşmadığı belirlenir.
Büromuzda taşınmazın yalnızca toplam değerini değil, paylaşma yönteminin hak sahipleri üzerindeki etkilerini de inceliyoruz. Amaç, mülkiyet uyuşmazlığının kanuna uygun biçimde değerlendirilmesidir.
2026 Yılındaki Satış Düzenlemesi Hissedarları Nasıl Etkiler?
31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Kanun, ortaklığın satış yoluyla giderilmesi bakımından belirli miras taşınmazlarına özgü yeni kurallar getirmiştir. Bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması hâlinde, ilk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılması öngörülmektedir.
Bu özel ilk artırmada muhammen kıymetin tamamına ilişkin teklif koşulu uygulanmaktadır. Mirasçıların satışa katılımına ilişkin bu düzenleme, taşınmazın satılmasını tamamen engelleyen bir hak sağlamaz. Ayrıca bütün hisseli taşınmazların aynı kurala tabi olduğu düşünülmemelidir.
Aktaş Hukuk Bürosu olarak paylaşma ve satış dosyalarında güncel kanuni düzenlemeleri esas alıyor; satış aşamasındaki hakların, bedel dağıtımının ve itiraz olanaklarının somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmesine önem veriyoruz.
Sık Sorulan Sorular – S.S.S
1. Hissedarlardan biri satışa karşı çıkarsa dava açılabilir mi?
Evet, kanuni koşulların bulunduğu durumlarda bir paydaşın karşı çıkması diğerlerinin paylaşma isteme hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ancak geçerli sınırlamaların bulunup bulunmadığı incelenmelidir.
2. Tek hissedar ortaklığın giderilmesi davası açabilir mi?
Kural olarak paydaşlardan biri paylaşma talebinde bulunabilir. Dava sürecinde ilgili bütün paydaşların taraf olarak yer alması önemlidir.
3. Hissedarlardan biri satış yapılmasını tamamen engelleyebilir mi?
Yalnızca satışa karşı çıkılması, satışın her durumda engellenmesini sağlamaz. Taşınmazın aynen paylaşılabilirliği ve diğer hukuki koşullar mahkemece değerlendirilir.
4. Ortaklığın giderilmesi davası öncesinde arabuluculuk gerekir mi?
Kanuni düzenleme uyarınca bu uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır. Anlaşma sağlanamaması hâlinde dava açılması gündeme gelebilir.
5. Hisseli ev doğrudan açık artırmaya çıkarılır mı?
Her dosyada doğrudan satış kararı verilmesi zorunlu değildir. Öncelikle hukuken mümkün paylaşma yöntemleri değerlendirilir.
6. Aynen taksim talep edilebilir mi?
Taşınmazın niteliği uygun olduğunda aynen taksim değerlendirilebilir. Teknik ve hukuki koşulların gerçekleşmesi gerekmektedir.
7. Paydaşlardan biri taşınmazda oturuyorsa satış yapılabilir mi?
Fiilî kullanım durumu, paylaşma hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ancak kullanım ve mülkiyet ilişkisine ilişkin ayrı talepler gündeme gelebilir.
8. Hisseli taşınmazın satış bedeli nasıl paylaştırılır?
Satış bedeli, ilgili mülkiyet kayıtları ve hukuken belirlenen paylar çerçevesinde dağıtılır. Giderler ve diğer hukuki haklar da değerlendirmeyi etkileyebilir.
9. Paydaşlar satıştan önce kendi aralarında anlaşabilir mi?
Evet, hukuken geçerli koşullarda tarafların uzlaşması mümkündür. Anlaşmanın uygulanabilirliği ve gerekli devir işlemleri ayrıca değerlendirilmelidir.
10. Mirasçıların 2026 yılında satış önceliği var mıdır?
Belirli koşulları taşıyan miras taşınmazlarında ilk artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılmaktadır. Bu kural tüm hisseli taşınmazlar için geçerli değildir.
11. Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede görülür?
Görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazın bulunduğu yerle ilgili yetki kuralları dikkate alınmalıdır.
12. Hissedarlar satış değerine itiraz edebilir mi?
Kanuni koşullar ve usul süreleri çerçevesinde değerleme işlemlerine yönelik itirazlar yapılabilir. İtirazın somut gerekçelere dayanması önemlidir.
13. Hissedarlardan birinin payı küçükse dava açabilir mi?
Pay oranının küçük olması, paylaşma hakkının her durumda ortadan kalkması anlamına gelmez. Talebin hukuki koşulları ayrıca incelenmelidir.
14. Hisseli tarla bölünmeden satılabilir mi?
Tarım arazileri bakımından özel bölünme sınırlamaları bulunmaktadır. Paylaşma ve satış seçenekleri bu düzenlemeler dikkate alınarak değerlendirilmelidir.
15. Satışa karşı çıkan hissedar ihaleye katılabilir mi?
İlgili satış usulünün koşullarını karşılayan paydaşlar ihaleye katılabilirler. Katılım ve teminat hükümleri uygulanacak mevzuata göre belirlenir.
16. Ortaklığın giderilmesi davasında avukat zorunlu mudur?
Genel olarak tarafların mutlaka avukatla temsil edilmesini gerektiren bir kural bulunmamaktadır. Bununla birlikte usul işlemleri ve mülkiyet uyuşmazlıkları hukuki inceleme gerektirebilir.
17. Taşınmazın değeri düşük belirlenirse ne yapılabilir?
Değerleme raporu ve satış sürecine ilişkin işlemler usulüne uygun biçimde incelenmelidir. Kanuni koşullarda gerekli itiraz yolları değerlendirilebilir.
18. Hissedarlardan birinin vefat etmesi davayı etkiler mi?
Vefat eden paydaşın haklarının mirasçılara geçmesi nedeniyle taraf teşkiline ilişkin işlemler gerekebilir. Yargılamanın devamı somut duruma göre değerlendirilir.
19. Hisseli taşınmazın kira geliri paylaşılmalı mıdır?
Kira gelirleri üzerindeki haklar mülkiyet türü ve tarafların hukuki ilişkisine göre belirlenir. Geçmiş dönem gelirlerine ilişkin talepler ayrıca değerlendirilebilir.
20. Yozgat’ta satışa karşı çıkan hissedarın hakları nasıl korunur?
Tapu kayıtları, taşınmazın niteliği ve paylaşma seçenekleri birlikte incelenmelidir. Aktaş Hukuk Bürosu olarak paydaşların haklarını ve güncel satış hükümlerini dosyanın özelliklerine göre değerlendiriyoruz.
